해외 주요국의 주택 보유세제 비교 분석: OECD 데이터로 본 한국의 위치

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공개 시장 해설용 글입니다. 투자 조언이 아닙니다.

한국 부동산 세제의 핵심: 세금은 많고 보유세는 낮다

한국의 부동산 관련 세수(보유세·거래세·자본이득세 합계)는 국내총생산(GDP) 대비 3.0%로, 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균 1.6%의 약 2배에 달한다. 그러나 세수의 내부 구성을 들여다보면 한국은 OECD 평균과 정반대 구조를 보인다. OECD 회원국 평균에서 보유세(반복적 부동산세)가 부동산 세수의 56%를 차지하는 반면, 한국은 보유세 비중이 29.4%에 그치고 거래세(취득세·양도소득세 등) 비중이 50.4%에 이른다. OECD가 2026년 한국경제보고서에서 “거래세 비중을 낮추고 보유세 역할을 확대하라”고 권고한 근거가 바로 이 구조적 불균형이다.

이 글은 한국·미국·영국·일본 4개국의 주택 보유세제를 과세표준·세율·감면·중과 체계별로 비교하고, 각국 제도가 가계의 주거 비용과 주택시장 효율성에 어떤 영향을 미치는지 공식 데이터를 기반으로 분석한다. 핵심 발견은 세 가지다. 첫째, 한국의 보유세 실효세율은 주요국 대비 낮지 않으나, 공시가격 현실화율(69%)과 공정시장가액비율이라는 이중 할인 장치가 명목세율과 실효세율 사이의 간극을 키운다. 둘째, 미국·영국·일본은 모두 단일 보유세 체계인 반면, 한국만 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 이원화되어 있어 세제 복잡성이 높다. 셋째, OECD 권고대로 거래세에서 보유세로 세수 구조를 전환하면 주거이동성과 노동시장 효율성이 개선될 수 있으나, 단기적으로 고령 1주택자·은퇴 가구의 현금흐름 부담이 커지는 trade-off가 존재한다.

OECD 공식 데이터로 본 부동산 세수 국제비교

OECD Revenue Statistics 2025(데이터 연도 2023년)에 따르면, 부동산 세수는 크게 세 범주로 분류된다. Category 4100 ‘반복적 부동산세(recurrent taxes on immovable property)’가いわゆる 보유세에 해당하고, Category 4200 ‘비반복적 부동산세(non-recurrent taxes on immovable property)’가 취득세·등록세 등 거래세, Category 4300 ‘자본이득세’가 양도소득세에 대응한다. 이 분류 체계는 38개 OECD 회원국 전체에 동일하게 적용되므로, 국가 간 비교의 표준 기준으로 기능한다.

OECD 데이터 기반 주요국 부동산 보유세 실효세율 비교

OECD 회원국 전체 평균을 보면, 부동산 세수 합계는 GDP 대비 1.6%, 총조세 대비 5.3% 수준이다. 이 중 보유세(Category 4100)가 GDP 대비 0.9%, 총조세 대비 3.1%를 차지한다. 국가별로 편차가 매우 크다. 영국은 보유세(Council Tax 포함)가 GDP 대비 3.1%로 OECD 1위이며, 미국은 2.7%, 캐나다는 2.5%, 일본은 1.9% 수준이다. 프랑스는 2.4%로 유럽 대륙 국가 중 가장 높고, 호주는 1.8%다. 반면 독일(0.5%), 스위스(0.6%), 오스트리아(0.2%)는 보유세 비중이 현저히 낮다. 독일의 경우 부동산 거래세(Grunderwerbsteuer)가 주별로 3.5~6.5%에 달해, 보유세 대신 거래세에 의존하는 구조다.

한국의 경우 부동산 세수 합계가 GDP 대비 3.0%로 OECD 평균의 약 2배다. 그러나 보유세만 떼어 보면 GDP 대비 0.9~1.0%로 OECD 평균(0.9%)과 비슷하거나 소폭 높은 수준이다. 총조세 대비 보유세 비중은 2024년 기준 4.9%로, OECD 평균 3.8%보다는 높고 G7 평균 8.1%보다는 낮다. 결국 “한국 보유세가 낮다”는 주장과 “한국 부동산 세금이 높다”는 주장은 각각 다른 지표를 보고 있는 것이며, 두 주장 모두 데이터에 부합한다. 핵심 차이는 거래세 비중이다. 한국 부동산 세수 중 거래세 비중은 50.4%로 OECD 평균(약 20%)의 2.5배에 달한다. 이 수치는 한국 가계가 주택을 사고팔 때 부담하는 마찰 비용이 다른 OECD 국가보다 구조적으로 훨씬 크다는 것을 의미한다.

한국 주택 보유세: 재산세와 종합부동산세의 이원 구조

한국은 세계에서 거의 유일하게 주택 보유세를 두 개의 독립 세목으로 운영한다. 재산세는 지방세로서 모든 주택·토지·건축물에 부과되고, 종합부동산세(종부세)는 국세로서 일정 기준금액을 초과하는 주택·토지 보유자에게 추가 부과된다. 2024년 기준 종부세 과세 대상자는 약 49만 명(주택분)으로, 전체 주택 보유자의 약 3% 내외다.

재산세 세율은 과세표준 구간별로 0.1~0.4%(주택 기준)의 누진 구조다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율(2026년 기준 60%)을 곱해 산정한다. 공시가격 자체가 시세의 약 69%(2026년 현실화율 동결 기준)를 반영하므로, 실제 시세 대비 과세표준은 약 41.4%(69% × 60%) 수준이다. 예를 들어 시세 10억 원 아파트의 공시가격은 약 6억 9,000만 원, 과세표준은 약 4억 1,400만 원이 된다.

종부세는 1주택자 기준 공시가격 합계 12억 원(2026년 기준)을 초과하는 부분에 대해 0.5~2.7%의 누진세율을 적용한다. 다주택자의 경우 중과세율이 적용되어 0.5~5.0%까지 올라간다. 종부세는 재산세와 이중과세 조정 장치가 있어, 이미 납부한 재산세액 상당액을 종부세에서 공제한다.

국회예산정책처의 9개국 10개 도시 비교 보고서에 따르면, 한국의 이러한 이원 구조는 조사 대상국 중 유일하다. 미국·영국·일본·독일·프랑스·캐나다·호주·스웨덴 모두 단일 보유세(또는 단일 지방세) 체계를 운영한다. 이원 구조는 세제 투명성을 낮추고, 납세자의 실질 세부담 체감을 어렵게 만드는 요인으로 지적된다.

미국: 지방재정의 핵심, 주별 편차 8배

미국의 주택 보유세(Property Tax)는 주·카운티·시·학군 등 지방정부가 부과하는 단일 세목이다. 연방정부 차원의 보유세는 존재하지 않는다. Tax Foundation 2026년 데이터에 따르면, 미국 50개 주의 실효 보유세율(연간 보유세 ÷ 주택 시세)은 하와이 0.27%에서 뉴저지 2.23%까지 약 8배의 편차를 보인다. 전국 평균 실효세율은 2025년 기준 0.9%로, 2024년(0.86%) 대비 소폭 상승했다.

미국 보유세의 가장 큰 특징은 과세표준이 시세(market value)에 직접 연동된다는 점이다. 한국처럼 공시가격·공정시장가액비율이라는 이중 할인 장치가 없다. 대신 대부분의 주에서 Homestead Exemption(거주용 주택 공제)을 제공하여, 실거주 1주택의 과세표준을 일정 금액 공제한다. 예를 들어 텍사스주는 거주용 주택에 대해 최대 10만 달러의 과세표준 공제를 제공한다.

미국 보유세는 지방정부 재원의 약 30~40%를 차지하며, 특히 공립학교 운영비의 핵심 재원이다. 이 때문에 학군이 좋은 지역일수록 보유세율이 높은 경향이 있다. 뉴저지·일리노이·코네티컷 등 동북부 주의 실효세율이 2%를 넘는 반면, 하와이·앨라배마·콜로라도 등은 0.3~0.5% 수준이다. 미국 전체적으로 연간 주택 보유세 중간액은 약 3,800달러(2025년 기준)이며, 2025년 전국 평균 보유세는 전년 대비 약 3% 상승했다.

영국: Council Tax와 SDLT의 복합 구조, 2026년 대개편 논의

영국의 주택 관련 세금은 보유 단계의 Council Tax(지방세)와 거래 단계의 Stamp Duty Land Tax(SDLT, 인지세)로 구성된다. Council Tax는 1993년 도입된 정액제 보유세로, 주택 가치를 A~H(잉글랜드 기준 8개 밴드, 스코틀랜드·웨일스는 별도) 밴드로 분류하고 밴드별 정액을 부과한다. 2025/26 회계연도 기준 잉글랜드 평균 Council Tax는 연 약 2,171파운드(약 380만 원)다.

SDLT는 주택 매수 시 1회 부과되는 거래세로, 2025년 4월부터 기본 면세점이 12만 5,000파운드로 환원되었다. 12만 5,000~25만 파운드 구간 2%, 25만~92만 5,000파운드 5%, 92만 5,000파운드 초과 10~12%의 누진세율이 적용된다. 추가 주택(세컨드홈·임대용) 매수 시 3%포인트의 추가세율(surcharge)이 붙는다.

2025~2026년 영국에서는 부동산 세제 대개편 논의가 활발하다. 2025년 8월 레이첼 리브스 재무장관이 SDLT를 연간 재산세(Annual Property Charge)로 전환하는 방안을 검토 중이라는 보도가 나왔고, 2025년 가을 예산안에서는 200만 파운드 이상 고가 주택에 대한 맨션세(Mansion Tax) 도입이 발표되었다. 2026년부터 적용되는 맨션세는 Council Tax에 추가 부과되는 방식으로, 고가 주택 보유자의 연간 세 부담이 수천 파운드 증가할 전망이다. 영국 정부의 이러한 움직임은 OECD가 권고하는 “거래세 축소·보유세 확대” 방향과 일치한다.

일본: 고정자산세 1.4% + 도시계획세 0.3%, 주거용지 1/6 경감

일본의 주택 보유세는 고정자산세(固定資産税, 1.4%)와 도시계획세(都市計画税, 0.3%)로 구성되며, 모두 시정촌(기초자치단체)이 부과하는 지방세다. 도쿄 23구의 경우 특례로 도(都)가 과세한다. 과세표준은 고정자산세 과세표준액으로, 3년마다 평가되는 공시지가(公示地価)를 기준으로 산정된다. 실제 과세표준은 시세의 약 70% 수준이다.

일본 보유세의 핵심 감면 제도는 주거용지 특례다. 200㎡ 이하의 소규모 주거용지에 대해 과세표준을 1/6로, 200㎡ 초과분에 대해 1/3로 경감한다. 신축 주택에 대해서는 3년간(공동주택은 5년간) 고정자산세의 1/2을 감면한다. 이 경감 제도는 한국의 공정시장가액비율과 유사한 효과를 내지만, 일본은 세율 자체(1.4%+0.3%=1.7%)가 단일하고 투명하다는 차이가 있다.

도쿄도주세국 공식 자료에 따르면, 2026년(레이와 8년)도 고정자산세·도시계획세 납세통지서는 6월 1일 발송되었으며, 연 4회 분할 납부(6월·9월·12월·2월)가 기본이다. 일본 총무성 통계에 따르면, 고정자산세는 시정촌 세수의 약 40%를 차지하는 핵심 재원이다. 일본 전체로는 GDP 대비 보유세 비중이 약 1.9%로, OECD 평균(0.9%)의 2배 이상이다.

메커니즘: 왜 거래세에서 보유세로 전환해야 하는가

OECD가 반복적으로 거래세 축소·보유세 확대를 권고하는 이유는 경제학적 메커니즘에 기반한다. 거래세는 주택 매매 시 1회 부과되므로, 이사를 가거나 주택을 교체하려는 가구에 사실상 “이전 비용(lock-in effect)”을 부과한다. 한국의 경우 취득세(1~3%, 다주택 중과 시 최대 12%)와 양도소득세(기본 6~45%, 다주택 중과 시 최대 75%)가 결합되어, 주택을 팔고 이사하는 총 거래 비용이 주택 가격의 10~20%에 달할 수 있다. 이는 노동시장 이동성도 저해한다. 직장을 따라 다른 도시로 이사해야 하는 가구가 높은 거래 비용 때문에 이동을 포기하면, 노동시장 미스매치가 심화된다.

거래세에서 보유세로의 전환 메커니즘 (OECD 권고)

반면 보유세는 매년 반복 부과되므로 주택을 “보유하는 행위” 자체에 비용을 부과한다. 이는 투기적 다주택 보유의 기회비용을 높여 주택 공급의 효율적 배분을 촉진한다. 빈집이나 저활용 토지를 보유하는 데 연간 비용이 부과되면, 소유자는 해당 자산을 매각하거나 임대 시장에 내놓을 유인이 생긴다. 실제로 영국의 경우 2026년부터 도입되는 맨션세와 빈집 추가 과세(empty homes premium)가 고가 주택·빈집의 시장 공급을 유도하는 정책 수단으로 설계되었다. 또한 보유세는 자산 가치에 비례하므로, 부동산 가격 상승기에 자동으로 세수가 증가하는 내장 안정화 장치(built-in stabilizer) 역할을 한다. 가격 하락기에는 세수가 자동으로 줄어들어 가계의 하방 압력을 완화한다. OECD 2026년 한국보고서는 “거래세에서 보유세로의 수입중립적 전환(revenue-neutral shift)이 주거이동성을 높이고 노동시장 효율성을 개선한다”고 명시했다. 여기서 ‘수입중립적’이란 총 세수 규모를 유지하면서 세목 간 비중만 조정한다는 뜻으로, 증세나 감세가 아닌 구조 개편을 의미한다.

다만 보유세 확대의 정치적·사회적 저항은 모든 국가에서 공통적이다. 영국에서 Council Tax가 1993년 도입된 이후 30년 이상 전면 개편이 이루어지지 않은 이유도, 정액제 밴드 체계의 승자·패자가 명확하기 때문이다. 1991년 기준 주택 가격으로 밴드가 결정되어 있어, 당시 저가 주택을 매수한 현 소유자는 시세 대비 낮은 세금을 내는 반면, 최근 고가에 매수한 젊은 가구는 상대적으로 높은 부담을 진다. 한국에서도 2021년 공시가격 현실화 정책과 종부세 강화로 보유세 부담이 급증했을 때 강한 정치적 반발이 있었고, 이후 공정시장가액비율 인하·종부세 완화 조치가 이어졌다. 2026년 현재 공시가격 현실화율은 69%에서 동결되어 있으며, 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 18.67% 상승해 수도권 소유자의 체감 세부담이 다시 커지고 있다.

가계 영향: 시세 10억 원 아파트 보유자의 국가별 세금 비교

시세 10억 원(약 75만 달러) 상당의 주택을 보유한 1주택 가구의 연간 보유세 부담을 국가별로 비교하면 다음과 같다.

한국의 경우, 공시가격 약 6억 9,000만 원(현실화율 69%), 과세표준 약 4억 1,400만 원(공정시장가액비율 60%) 기준으로 재산세 약 130만~150만 원이 부과된다. 1주택자 종부세 기준(12억 원) 이하이므로 종부세는 없다. 연간 총 보유세는 약 130만~150만 원, 시세 대비 실효세율 약 0.13~0.15%다.

미국 전국 평균 실효세율 0.9%를 적용하면, 75만 달러 주택의 연간 보유세는 약 6,750달러(약 930만 원)다. 뉴저지(2.23%)라면 약 16,725달러(약 2,300만 원), 하와이(0.27%)라면 약 2,025달러(약 280만 원)다.

영국 Council Tax는 주택 가격 밴드 기반 정액제이므로 시세와 무관하게 부과된다. 잉글랜드 기준 Band D(시세 약 6만 8,001~8만 8,000파운드, 1991년 기준) 평균 연 2,171파운드(약 380만 원)다. 시세 10억 원(약 55만 파운드) 주택은 Band H에 해당하며, Band D의 약 3배인 연 약 6,500파운드(약 1,140만 원) 수준이다.

일본의 경우, 시세 10억 원(약 1억 1,000만 엔) 주택의 과세표준은 시세의 약 70%인 7,700만 엔이다. 주거용지 1/6 경감을 적용하면 토지분 과세표준이 대폭 줄고, 건물분과 합산한 연간 고정자산세+도시계획세는 약 80만~120만 엔(약 720만~1,080만 원) 수준이다. 시세 대비 실효세율 약 0.7~1.0%다.

이 비교에서 드러나듯, 한국의 보유세 실효세율(0.13~0.15%)은 미국(0.9%)·영국(Band H 기준 약 1.0%)·일본(0.7~1.0%)에 비해 현저히 낮다. 그러나 한국의 거래세(취득세+양도세)를 합산한 부동산 총세금은 OECD 5위 수준으로, “보유세는 낮고 거래세는 높은” 구조가 가계의 주거이동 비용을 극대화한다.

불확실성과 한계: 데이터 비교 시 유의할 점

이 분석에는 여러 불확실성과 한계가 존재한다. 첫째, 국제비교에서 “보유세”의 범위가 국가마다 다르다. 영국의 Council Tax는 정액제이므로 종가세(ad valorem) 기반의 다른 국가 보유세와 직접 비교가 어렵다. 미국의 보유세에는 주·카운티·시·학군 세금이 모두 포함되지만, 한국은 재산세+종부세만 해당한다.

부동산 세제 개편 시 고려사항 체크리스트

둘째, 공시가격·과세표준 산정 방식의 차이로 명목세율 비교가 왜곡될 수 있다. 한국의 명목 재산세율(0.1~0.4%)은 미국(1~2.5%)보다 훨씬 낮아 보이지만, 공시가격 현실화율 69%와 공정시장가액비율 60%를 고려한 실효세율은 명목세율의 약 41% 수준이다. 일본도 과세표준이 시세의 70%이므로 유사한 조정이 필요하다.

셋째, 2026년 현재 각국에서 세제 개편이 진행 중이므로 데이터의 시의성이 제한적이다. 영국은 SDLT→연간 재산세 전환과 맨션세 도입을 검토 중이고, 한국도 공시가격 현실화율 조정·종부세 개편 논의가 지속되고 있다. OECD 2026년 한국보고서의 권고가 실제 정책으로 반영될지 여부는 불확실하다.

넷째, 이 글은 1주택자 기준 비교에 초점을 맞추었으며, 다주택자·법인·임대사업자에 대한 중과·감면 체계는 국가별로 상이하여 단순 비교가 어렵다. 한국의 다주택자 취득세 중과(최대 12%)·종부세 중과(최대 5.0%)·양도세 중과(최대 75%)는 주요국에서 유례를 찾기 어려운 수준이다.

다섯째, 환율 변동이 국가별 비교에 영향을 미친다. 2026년 7월 기준 원/달러 환율 약 1,380원, 원/파운드 약 1,750원, 원/엔 약 9.1원을 적용했으나, 환율 변동에 따라 체감 부담이 달라질 수 있다.

출처

• OECD Economic Surveys: Korea 2026 — OECD, 2026년 7월 2일. 한국 부동산 세수 GDP 대비 3.0%, 보유세 비중 29.4%, 거래세→보유세 전환 권고.

• OECD Tax on Property Data Explorer — OECD, 2025년(데이터 연도 2023). 회원국 부동산 세수 GDP·총조세 대비 비중 시계열.

• 국회예산정책처: 해외 주요국의 주택 보유세제 비교 분석 — 국회예산정책처, 2025년. 9개국 10개 도시 보유세 과세방식·세율·감면 비교.

• Tax Foundation: Property Taxes by State and County, 2026 — Tax Foundation, 2026년. 미국 50개 주 실효 보유세율.

• 東京都主税局: 固定資産税・都市計画税 — 도쿄도주세국, 2026년. 일본 고정자산세·도시계획세 공식 세율·감면.

• Seoul Economic Daily: OECD Urges Korea to Cut Transaction Taxes — 서울경제, 2026년 7월 2일. OECD 권고 핵심 보도.

• HomeOwners Alliance: Property Tax UK 2026 — HOA, 2026년. 영국 맨션세·SDLT 개편 동향.

• 중앙일보: 한국 보유세 낮다? 부동산 총세금 따지면 OECD 5위 — 중앙일보, 2026년 6월 8일.

• 뉴스핌: 韓 보유세 OECD 평균 웃돌지만 선진국엔 못 미쳐 — 뉴스핌, 2026년 6월 8일. 총조세 대비 보유세 비중 4.9%.

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본 글은 정보 제공 목적이며, 투자 조언이 아닙니다. 부동산 세제는 국가·지역·개인 상황에 따라 크게 달라지므로, 구체적인 세무 판단은 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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