서울 전역·경기 15개 규제지역, 집 살 때 대출과 실거주가 이렇게 달라집니다

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공개 시장 해설용 글입니다. 투자 조언이 아닙니다.

SHAWN ASSETS · HOUSING · KO

기준일 2026-07-18 · 일반 정보이며 개별 대출·세금·허가 판단이 아닙니다.

Language KO · 한국어 EN · English

수도권에서 집을 보러 다니다 보면 이상한 장면을 만납니다. 집값은 비슷한데 주소 하나가 달라졌을 뿐 대출 상담 결과와 입주 일정이 크게 달라집니다.

이유는 간단합니다. 지금은 집값만 볼 때가 아니라 규제지역인지, 토지거래허가 대상인지, 내 주택 보유 상태가 무엇인지를 함께 봐야 하기 때문입니다.

먼저 결론부터 정리하겠습니다. 2026년 7월 18일 현재 서울 전역과 경기 15개 지역이 투기과열지구이자 조정대상지역입니다. 2025년 대책의 ‘경기 12개 지역’만 기억하고 있다면 숫자를 고쳐야 합니다. 2026년 7월부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 추가됐습니다.

경기 15개 지역, 어디까지 포함될까

서울은 25개 자치구 전체입니다. 경기도는 아래 15개 지역입니다.

• 과천시, 광명시

• 성남시 분당구·수정구·중원구

• 수원시 영통구·장안구·팔달구

• 안양시 동안구

• 용인시 수지구·기흥구

• 의왕시, 하남시, 구리시

• 화성시 동탄구

여기서 주의할 점이 있습니다. ‘경기 15개 시’가 아닙니다. 시 전체가 지정된 곳도 있고 구 단위로 지정된 곳도 있습니다. 같은 수원·용인·화성 안에서도 주소에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

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국토교통부 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」 참고2, 2026-06-30, 5쪽 원문 발췌. 서울 25곳과 경기 15곳의 현행 목록을 확인할 수 있습니다. 원문 보기

규제지역이라고 모두 같은 규제가 붙는 것은 아닙니다

부동산 기사를 읽다 보면 LTV, 전입 의무, 실거주 의무가 한 문장에 섞여 나옵니다. 하지만 집을 계약할 때는 세 층으로 나눠 보는 편이 안전합니다.

• 규제지역 규정 : LTV와 세금, 청약 조건 등이 달라집니다.

• 토지거래허가구역 규정 : 허가 대상 주택이면 취득 후 2년 실거주 의무가 붙습니다.

• 금융 규정 : 주택가격별 최대한도, DSR, 스트레스 DSR, 은행 심사가 추가로 적용됩니다.

주소가 규제지역이라고 해서 모든 주택이 똑같은 절차를 밟는 것도 아닙니다. 반대로 토지거래허가를 받았다고 해서 대출 심사가 자동으로 통과되는 것도 아닙니다.

대출은 ‘최대 6억원’보다 먼저 LTV를 봐야 합니다

규제지역의 주택구입목적 주택담보대출은 무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV가 40%입니다. 유주택자는 원칙적으로 LTV가 0%이고, 생애최초 구입자는 6개월 전입 의무와 함께 70%가 적용될 수 있습니다.

여기에 수도권·규제지역 주택가격별 최대한도가 다시 붙습니다.

주택 시가 주택담보대출 최대한도

15억원 이하 6억원

15억원 초과~25억원 이하 4억원

25억원 초과 2억원

이 표의 금액은 ‘받을 수 있는 금액’이 아니라 넘을 수 없는 상한입니다. 실제 승인액은 LTV, DSR, 스트레스 DSR, 기존 부채, 은행 심사 가운데 가장 낮은 기준으로 정해집니다.

예를 들어 무주택자가 14억원짜리 집을 산다고 가정해보겠습니다. LTV 40%만 계산하면 5억6천만원입니다. 주택가격별 상한 6억원보다 LTV 계산액이 낮습니다. 여기서 DSR 심사를 통과하지 못하면 실제 한도는 더 줄어듭니다.

20억원짜리 집은 LTV 40% 계산액이 8억원이지만, 주택가격별 상한이 4억원입니다. 30억원짜리 집은 LTV 계산액이 12억원이어도 상한은 2억원입니다. 이 경우에도 DSR이나 은행 심사에서 더 낮아질 수 있습니다.

즉, 집값만 보고 계약금부터 계산하면 안 됩니다. 주소와 주택가격을 넣어 상한을 확인한 뒤, 소득과 기존 부채를 넣어 실제 한도를 다시 계산해야 합니다.

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국토교통부 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」 참고1, 2026-06-30, 3쪽 원문 발췌. LTV 40%·0%, 6억원 한도, 6개월 전입, 생애최초 LTV 70% 항목을 함께 확인하세요. 원문 보기

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국토교통부 「주택시장 안정화 대책」, 2025-10-15, 14쪽 원문 발췌. 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원 상한과 10월 16일 시행일을 보여줍니다. 원문 보기

6개월 전입과 2년 실거주는 서로 다른 일정입니다

가장 많이 헷갈리는 부분입니다.

규제지역에서 주택구입목적 주담대를 이용하면 일반적으로 대출 실행 후 6개월 안에 전입해야 합니다. 생애최초 구입자도 6개월 전입 의무를 확인해야 합니다.

반면 토지거래허가 대상 주택은 취득일부터 2년간 실제로 거주해야 합니다. 서울 전역과 2025년에 지정된 경기 12개 지역의 아파트 등은 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 2026년에 추가된 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시는 2027년 12월 31일까지 지정돼 있습니다.

토지거래허가 대상은 아파트뿐 아니라 동일 단지에 아파트가 포함된 일부 연립·다세대주택까지 포함될 수 있습니다. 계약 전에는 주택 유형과 지번을 관할 시·군·구에 확인하는 편이 안전합니다.

2026년에는 일부 임대차가 남아 있는 주택에 한해 제한적인 실거주 유예가 마련됐습니다. 다만 모든 매수자에게 적용되는 일반 유예가 아닙니다. 다주택자가 임대 중인 주택을 무주택자에게 매도하고, 정해진 기한까지 허가를 신청한 경우 등 조건이 좁습니다.

따라서 ‘토허구역 실거주가 유예됐다’는 한 줄만 믿고 일정을 짜면 안 됩니다. 본인 계약이 예외에 해당하는지는 관할 허가관청에 별도로 확인해야 합니다.

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국토교통부 보도참고자료 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」, 2026-06-30, 1쪽 원문 발췌. 세 지역의 7월 1일 규제지역 지정과 7월 5일 토지거래허가구역 지정을 구분합니다. 원문 보기

2026년에 달라진 것은 지역 숫자만이 아닙니다

이번 추가 지정으로 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구·조정대상지역 규정을 적용받습니다. 토지거래허가구역 효력은 7월 5일부터 시작됐습니다.

다주택자·임대사업자라면

기존 주택을 가진 사람도 확인할 내용이 있습니다. 2026년 4월 17일부터 다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출은 만기연장이 원칙적으로 제한됐습니다. 임차인이 있거나 법령상 의무가 있는 경우 등에는 예외가 있을 수 있지만, 무주택 실수요자의 신규 대출과는 다른 규정입니다.

다주택자 양도소득세 중과 유예도 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 계약일과 토지거래허가 신청일에 따른 경과규정이 복잡하므로, 개인별 세액은 기사 한 줄로 판단하기 어렵습니다. 새 집을 사기 전에는 취득세뿐 아니라 기존 집을 팔 때의 양도세까지 함께 계산해야 합니다.

계약 전에 확인할 순서

부동산 규정은 복잡하지만 확인 순서는 의외로 단순합니다.

• 매수하려는 집의 정확한 주소가 서울 전역 또는 경기 15개 규제지역에 포함되는지 확인합니다.

• 해당 주택이 토지거래허가 대상인지 관할 시·군·구에 확인합니다.

• 본인이 무주택자, 처분조건부 1주택자, 유주택자, 생애최초 중 어디에 해당하는지 정리합니다.

• LTV와 주택가격별 최대한도를 각각 계산합니다.

• 금융회사에서 DSR과 스트레스 DSR을 반영한 사전 한도를 확인합니다.

• 대출의 6개월 전입과 토지거래허가의 2년 실거주 일정을 따로 적습니다.

• 다주택자라면 취득세, 양도세, 기존 담보대출 만기연장 가능 여부까지 확인합니다.

가능하면 가계약금을 보내기 전에 금융회사와 관할 허가관청의 답을 모두 받아두는 편이 좋습니다. 중개사의 설명은 출발점이 될 수 있지만, 대출 승인과 토지거래허가를 대신해주지는 않습니다.

한 줄로 정리하면

2026년 7월 수도권 규제는 ‘서울 전역과 경기 12곳’에서 멈춰 있지 않습니다. 현재 기준은 서울 전역과 경기 15개 지역입니다.

집을 살 때는 집값보다 먼저 세 가지를 확인해야 합니다. LTV와 대출 상한, 6개월 전입, 토지거래허가의 2년 실거주입니다. 이 셋을 따로 계산해야 계약 뒤 자금이나 입주 일정이 꼬이지 않습니다.

이 글은 2026년 7월 18일 기준으로 공개돼 있는 정부 자료를 정리한 일반 정보입니다. 개인별 대출 승인, 세액, 토지거래허가 여부를 확정하지 않습니다. 실제 계약 전 금융회사, 국세청·세무사, 관할 허가관청에 확인하세요.

레퍼런스

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• 금융위원회, 주택시장 안정화 대책 관련 긴급 가계부채 점검회의, 2025-10-15

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• 대한민국 정책브리핑, 5월 9일 ‘토지거래허가 신청분’까지 다주택자 양도세 중과 적용 배제, 2026-04-09

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